Sisal está en zona costera, lo que significa que los compradores extranjeros necesitan un fideicomiso bancario para adquirir propiedad. No es un obstáculo, es un proceso bien rodado, y en esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona en 2026.
Qué es un fideicomiso bancario
La Constitución Mexicana restringe la propiedad directa de extranjeros dentro de la zona restringida (50 km de la costa o 100 km de la frontera). La solución legal es el fideicomiso: un banco mexicano autorizado posee el título a tu nombre como beneficiario, con derechos plenos a usar, rentar, vender y heredar la propiedad.
El fideicomiso se renueva cada 50 años, es transferible, y protege tu inversión exactamente igual que una escritura tradicional para un nacional.
Pasos del proceso
- Calificación con nuestro equipo. En 30 minutos definimos rango, zona y timeline. No tienes que tener todo claro: nuestra labor es ayudarte a ordenar.
- Visita virtual o presencial. Tour 360° + viewing presencial cuando estés en Yucatán. Recorremos varias propiedades en un día.
- Oferta formal. Una vez identificada la propiedad, presentamos oferta por escrito. Negociación en español o inglés según prefieras.
- Permiso SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores). Trámite que el notario inicia. Demora 4–8 semanas.
- Banco fiduciario. Eliges entre Banamex, BBVA, Santander, Scotiabank u otros autorizados. Cada uno cobra setup fee (
$2,000 USD) y anual ($600 USD). - Firma escritura. Notario, banco y tú (en persona o vía poder). Pago, registro y entrega de llaves.
Costos completos a considerar
- Comisión inmobiliaria: 3–6% (cubierta por el vendedor en la mayoría de casos).
- Impuesto sobre adquisición (ISAI): 2–4% del valor catastral.
- Permiso SRE: ~$15,000 MXN.
- Setup fideicomiso: ~$35,000–$50,000 MXN.
- Honorarios notariales: 1–2% del valor de la operación.
- Avalúo bancario: ~$8,000 MXN.
Total aproximado de gastos de cierre: 5–8% del precio de compra, una sola vez.
Lo que necesitas tener listo
- Pasaporte vigente.
- Comprobante de fondos (estados de cuenta de los últimos 3 meses).
- Documentos de identificación tributaria de tu país de origen (W-9 si vives en USA, por ejemplo).
- Email y teléfono activos.
Tiempo total promedio
De firma de oferta a entrega de llaves: 8–12 semanas, asumiendo que la propiedad tiene papeles en orden. En casos complicados puede llegar a 16 semanas.
¿Listo para hablar? Nuestro equipo responde en español y en inglés. Agendamos una llamada de 30 minutos sin compromiso para entender tus prioridades antes de mostrarte cualquier inventario real.