Guía legal
Fideicomiso bancario para compradores extranjeros
Si eres extranjero y quieres comprar en la zona restringida costera (50 km del mar) — donde está todo Sisal — la ley mexicana exige fideicomiso bancario. No es un obstáculo: es un mecanismo probado que millones de compradores en Cancún, Los Cabos y Tulum ya han usado. Aquí va el resumen completo.
Qué es exactamente
Un fideicomiso es una figura legal donde un banco mexicano autorizado posee el título de la propiedad como fiduciario, y tú eres el beneficiario con derechos plenos: usar, rentar, modificar, vender, heredar.
Por qué Sisal requiere fideicomiso para extranjeros
El artículo 27 de la Constitución Mexicana establece la zona restringida: una franja de 50 km a partir de la costa y 100 km desde la frontera donde los extranjeros no pueden poseer propiedad inmobiliaria de forma directa. Sisal está completamente dentro de esta zona.
El fideicomiso bancario (bank trust) es el mecanismo creado expresamente por la Ley de Inversión Extranjera para resolver esto. No es una restricción operativa: el banco solo es propietario nominal; tú controlas la propiedad al 100%.
Diferencias vs propiedad directa para nacionales
- Tú decides todo sobre la propiedad (no el banco).
- Puedes vender cuando quieras.
- Tu inversión está protegida igual que con escritura tradicional.
- Renovación cada 50 años (trámite simple).
- Costo anual del banco: $500–$800 USD.
Bancos autorizados
Los más usados son Banamex, BBVA, Santander, Scotiabank y Banco Inmobiliario. Cada uno cobra setup fee distinto ($1,800–$3,000 USD una vez) y anual ($500–$800 USD).
Pasos del proceso
- Calificación con nuestro equipo de atención y selección de propiedad.
- Oferta formal y aceptación.
- Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (4-8 semanas).
- Banco fiduciario asignado, contrato firmado.
- Notario realiza escritura, banco firma como fiduciario.
- Registro Público de la Propiedad.
- Entrega de llaves y documentos.
Costos totales aproximados (5–8% del precio)
- Permiso SRE: ~$15,000 MXN
- Setup fideicomiso: ~$35,000–$50,000 MXN
- ISAI (impuesto adquisición): 2–4% del valor catastral
- Honorarios notariales: 1–2% del precio
- Avalúo bancario: ~$8,000 MXN
- Comisión inmobiliaria: 3–6% (cubierta por vendedor en mayoría de casos)
Tiempo total promedio (resumen)
Desde firma de oferta a entrega de llaves: 60–90 días (8–12 semanas) si todo está en orden. Hasta 120 días (16 semanas) si hay observaciones, correcciones registrales o documentación apostillada a gestionar.
Documentos que necesitas tener listos
- Pasaporte vigente.
- Comprobante de fondos (estados bancarios últimos 3 meses).
- Identificación tributaria país origen (W-9 si USA).
- Email y teléfono activos.
RFC para extranjeros — ¿lo necesitas?
En México, la mayoría de trámites notariales y bancarios requieren RFC (Registro Federal de Contribuyentes). Los extranjeros sí pueden obtener RFC aunque no tengan residencia permanente. El trámite se hace ante el SAT (Servicio de Administración Tributaria) presencialmente o con apoyo de gestor.
- Con FMM (Forma Migratoria Múltiple) de turista puedes iniciar el trámite si tienes CURP.
- Con visa o residencia temporal/permanente el proceso es más ágil.
- El notario o el banco fiduciario pueden orientarte sobre el trámite específico para tu caso.
- Sin RFC, algunos bancos no pueden procesar el fideicomiso — verificar con anticipación.
¿Por qué Sisal y no Tulum o Cancún?
Sisal es Pueblo Mágico desde 2022 y ofrece ventajas que los destinos saturados ya no tienen:
- Menor densidad y saturación: Tulum y Cancún ya tienen precios de mercado maduro. Sisal está en fase de apreciación.
- Plusvalía costera proyectada: 18–22% anual promedio en desarrollos de primera fila desde 2022.
- Acceso desde Mérida en 45 min: infraestructura de ciudad + playa virgen.
- Proyectos con fideicomiso listo: Kiluum, Zibilia, Reef Sisal y Ayla ya incluyen estructura fideicomiso para extranjeros desde la preventa.
- Zona de pesca artesanal protegida: limita la sobredensificación — el Golfo de México frente a Sisal permanece prístino.
Tiempo total promedio — desglose real
El cierre en Sisal como extranjero toma entre 60 y 90 días desde la firma de oferta hasta escritura final. Con complicaciones menores (correcciones registrales, documentación apostillada) puede extenderse hasta 120 días. Desglose:
- Semanas 1–2: Estudio de títulos del notario + revisión ZOFEMAT.
- Semanas 2–8: Trámite SRE (paralelo al banco fiduciario).
- Semanas 6–10: Firma contrato fideicomiso + avalúo bancario.
- Semanas 9–12: Escritura definitiva ante notario.
- Semanas 10–16: Inscripción en Registro Público de la Propiedad.
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